Непосредственное управление многоквартирным домом

22495Когда собственники квартир выбирают непосредственное управление многоквартирным домом, то таким образом они предпочитают сократить расходы на обслуживание и создать приемлемые условия жизни. Сегодня такое непосредственное управление очень популярно, многие отказываются от услуг посредников, которые некачественно выполняют свои обязанности, при этом беря довольно большие деньги.

Что говорит закон
В соответствии с законодательством непосредственное управление многоквартирным домом состоит в привлечении граждан, которые выполняют необходимые работы, направленные на то, чтобы жители чувствовали себя комфортно и безопасно. В 164 статье Жилищного кодекса оговорено, что при заключении договоров при непосредственном способе управления многоквартирным домом владельцы жилья полагаются на решение общего собрания. Вследствие этого отношения с коммунальщиками (поставка ГВС и ХВС, электроэнергии, газа, тепла) жители строят самостоятельно. Можно оформлять подобный документ на электронных ресурсах в интернете для ознакомления.
Последние нововведения в законодательство сообщают, что управляющие компании не в полном объеме несут ответственность за качество выполнения услуг. В свежей редакции 157 статьи Жилищного кодекса говорится, что, когда можно доказать неосуществимость исправления ситуации, то никто не будет отвечать за откровенно плохой сервис.

Виды
Когда происходит непосредственное управление домом без посреднических услуг, то владельцы недвижимости сами занимаются:
• деятельностью по организации обслуживания общедомовых объектов;
• капитальным и незапланированным ремонтом;
• разделением денег от жильцов на необходимые мероприятия.
Чтобы принимать решения по каким-либо актуальным вопросам, нужно созывать собрание собственников МКД. Голосовать они могут как заочно, так и очно. Подобным способом назначают доверенное лицо, которое должно представлять интересы всех жителей многоэтажки. Непосредственное управление всеми МКД в новых правовых условиях подразумевает, что ТСЖ может состоять как из одного жилого здания, так и нескольких, вплоть до кварталов.
Для принятия решений нужно обязательно организовывать общие собрания, а для координирования управления выбирают уполномоченное лицо (председателя). Благоустраивать придомовые участки и выполнять ремонтные работы можно, как своими силами, так и при помощи подрядчиков.
Жилищный кооператив – это также один из видов управления многоэтажкой. Это юрлицо состоит из председателя и владельцев квартир. Главные особенности такого управления:
• руководство может, как разрешать, так и запрещать арендовать общие помещения;
• среди действующих норм и правил нет сведений о способе такого управления, поэтому жилищный кооператив самостоятельно их составляет и вводит в Устав.
По российскому законодательству владельцы недвижимости сами избирают и изменяют форму правления в жилом здании, где они проживают. Однако, когда они не приходят к единому решению в срок до года, то региональные органы власти делают это за них, организуя открытый конкурс.

Что это означает
Непосредственное управление – это возможность обеспечить жителям комфортные условия жизни в многоэтажном здании. Такой способ направлен:
• на сохранение имущества жителей;
• на организацию безопасного проживания в доме;
• на обеспечение легкодоступности к общедомовым помещениям;
• на защиту всех проживающих в МКД;
• на поддержку в надлежащем виде счетчиков и инженерно-технических систем.
Вопрос решается на собрании жителей, а итоговые заключения фиксируют в протоколе, который должны завизировать все владельцы квартир. Для более быстрого реагирования на возникающие проблемы организуют совет, в обязанности которого входят:
• подготовка коллективного собрания;
• контроль выполнения утвержденных решений;
• предоставление жителям итогов сделанной работы.
Председатель и члены совета назначаются исключительно из собственников квартир в жилом здании.

Плюсы непосредственного управления многоэтажкой
Плата за выполненные услуги при управлении назначенной УК собирается с жильцов МКД. Эта компания ответственна за сбор средств, также она должна:
• разносить извещения;
• информировать о новых тарифных сетках;
• предоставлять необходимые документы.
Когда выбирают непосредственное управление, то все изменяется. После того как на собрании принято подобное решение, владельцы квартир должны самостоятельно перезаключить договоры на платежи за коммуналку. Это выгодно для собственников, поскольку они несут ответственность только за себя, а долги управляющих копаний их не касаются.
Плата, которая включает в себя и ОДН, производится напрямую в выбранную ресурсоснабжающую компанию без посреднических услуг по управлению многоквартирным домом. Это выгодно по многим причинам, теперь никто не пришлет платежку за выдуманные выполненные работы, ошибочные перерасчеты и начисления за не живущих в квартире граждан. При непосредственном управлении, если жители конкретной квартиры задолжали, то спрашивать будут только с них.
В квитанции вносят дополнительные услуги, предварительно разделив их стоимость между всеми квартиросъемщиками. Решают благоустраивать и переоборудовать дом все собственники на коллективном собрании, в управление МКД таким способом входит подобная обязанность. Все внеплановые работы выполняют либо силами проживающих, либо заключив контракт с посредником. При составлении такого документа необходимо указать объем работ и сроки выполнения.

Минусы самоуправления
При непосредственном управлении нужно учитывать, что мероприятия по обеспечению комфортных условий проживания проводятся только добровольно. Поэтому, когда группа граждан захочет смонтировать в подъездах видеодомофоны, а некоторые жильцы откажутся вносить на это деньги, то заставить их невозможно. Придется довольствоваться только собранными средствами.
Также еще одним минусом является выбор управленцев из состава жителей. Редко кто соглашается вести документацию, заключать договоры, контролировать условия проживания и выполнение обязательств бесплатно, поскольку при этой форме такая должность не оплачивается, за управление домом ничего с жителей не взимается.
В многоквартирном доме проживает множество собственников и нанимателей жилья, все они обязаны перезаключить контракты на оплату услуг ЖКХ. Нужен контролер, который будет делать обходы квартир и проверять своевременные платежи по квитанциям. При предоставлении услуг злободневная проблема – это их качество. Жилое здание при переходе на самоуправление почти списывают с баланса муниципальных органов, поэтому субсидии по социальным программам невозможны. Если понадобится устроить спортивную площадку, то плата за нее целиком ляжет на собственников жилья.
Также капитальный ремонт в этом случае ляжет полностью на плечи собственников, поэтому для старых домов самоуправление неприемлемо. Составлять договоры с коммунальщиками на предоставление услуг придется за собственные средства, как и судиться с подрядчиками при невыполнении или ненадлежащем качестве работ.

Как организовать самоуправление
Начать работу по организации непосредственного управления нужно со следующего:
• собрать инициативных граждан из числа жителей дома, выбрав по одному человеку от подъезда. Они должны составить список всех жильцов, проинформировать их о новом способе управления и обозначить дату проведения общего собрания;
• на собрании проголосовать за новую форму правления большинством голосов. При подсчете результатов исходят из площади занимаемых квартир, голос собственника равняется метражу занимаемого жилья. На собрании решают оргвопросы, устанавливают форму правления, выбирают председателя и членов совета. Итогом собрания будет протокол с подписями жителей и инициативного совета;
• выбирают организацию, которая будет обслуживать дом. Можно сделать это назначив ответственного, который сделает выбор за всех собственников.
Для заключения прямого договора нужно составить:
• протокол, в котором отражено предпочтение жителями формы самоуправления многоэтажкой;
• документ со сведениями о представителе, который будет договариваться с ресурсоснабжающими и обслуживающими компаниями;
• техпаспорт жилого здания;
• обращение к руководящему лицу компании с просьбой о заключении прямого договора;
• доверенности, которые заверила нотариальная контора.
Весь это алгоритм действий нужно соблюдать и при заключении других соглашений, которые нужны для обслуживания и проведения ремонтных работ в многоэтажке (вывоз мусора, уборка, обслуживание лифтового оборудования и др.). Когда многоквартирное жилое здание не такое уж и большое (не более 30 квартир), то собственники недвижимости могут и не обращаться в подрядные организации за услугами. Однако, если договор с ними уже заключен, то плата распределяется между всеми жителями поровну.

Последовательность и проверка финансирования
При самоуправлении многоэтажкой владельцы недвижимости сами заключают соглашения со всеми подрядными компаниями и ресурсоснабжающими организациями, ОДН входят в квитанции за услуги ЖКХ. Все накопленные деньги распределяют собственники, которые также избирают подрядные организации, контролируют качество работы, следование срокам и др. Вошедшие в договор услуги и финансирование мероприятий по ремонту и эксплуатации дома максимально прозрачны. Отрицательным моментом является отсутствие согласованности при принятии решений.